คอนโดรีเซลคืออะไร ทำไมจึงราคาถูก น่าลงทุน

คอนโดรีเซล (resale) อีกหนึ่งศัพท์ที่เกี่ยวข้องกับคอนโด ที่เหมือนจะไม่มีอะไร แต่ก็เล่นเอาหลายคนงงไปเหมือนกัน เพราะคำว่าคอนโดรีเซล มันมักจะมากับคำว่าราคาถูก ราคาดีน่าลงทุน ในขณะที่ความหมายของตัวมันเองค่อนข้างกว้างมาก

คอนโดรีเซล (resale) คืออะไร

คอนโดรีเซล(resale) หมายถึง คอนโดยูนิตใด ๆ ก็ตามที่เคยมีเจ้าของมาแล้ว และนำมาขายต่อ ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนดาวน์ หรือโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว    ดังนั้นในความหมายของมันจึงค่อนข้างกว้าง  จะสรุปว่าคอนโดรีเซลราคาถูก หรือน่าลงทุนไปทั้งหมดคงพูดไม่ได้ 

แล้วคอนโดรีเซล (resale) มีแบบไหนบ้าง? ที่ราคาถูก น่าลงทุน

คอนโดรีเซล (resale condo) มีความแตกต่างกันไปตามแต่ละรูปแบบของการถือครองค่ะ  แบบถูกไปเลยก็มี แบบที่แพงก็มีเช่นกัน ดังนั้นเรามาทำความรู้จักกับคอนโดรีเซลแบบต่าง ๆ และมาดูข้อดีข้อเสียของการซื้อคอนโดเหล่านี้กันค่ะ 

0. รีเซลใบจอง 

ใบจองจะมีการซื้อขาย 2 ช่วง คือช่วงที่เปิดโครงการใหม่ ๆ คอนโดยังสร้างไม่เสร็จ ก็จะเป็นการซื้อใบจองห้อง รอทำสัญญาผ่อนดาวน์  อีกช่วงหนึ่งก็จะเป็นช่วงที่คอนโดสร้างเสร็จแล้ว ก็จะเป็นการซื้อใบจองเพื่อยื่นกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดกับธนาคาร หากเป็นการถือใบจองอย่างเดียว แล้วมีการขายต่อ เราจะเรียกว่า "รีเซลใบจอง" แทน 

1.  คอนคอนโดรีเซล จากการผ่อนดาวน์ 

คอนโดรีเซลในช่วงของการผ่อนดาวน์ คือคอนโดที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของได้ทำการจ่ายเงินผ่อนดาวน์กับโครงการไปแล้ว และภายหลังได้นำคอนโดห้องนั้นมาขายต่อ ก่อนที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์  คอนโดในช่วงนี้จะมี 2 ราคาค่ะ ซึ่งแบบแพงก็มี แบบถูกก็มี 

1.1 คอนโดรีเซล จากการผ่อนดาวน์ แบบราคาสูง 

เกิดจากการที่เจ้าของเก่ามีการผ่อนดาวน์ห้องคอนโดกับโครงการไปในระยะเวลาหนึ่ง แล้วตัดสินใจขายต่อ ช่วงที่ราคาสูงจะอยู่ในช่วงที่ตึกยังไม่เสร็จ ยังไม่เร่งยื่นกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดกับทางธนาคาร  ช่วงนี้จะเป็นช่วงที่คอนโดรีเซลราคาสูง เพราะส่วนใหญ่คนที่ถือสัญญาจะเป็นนักลงทุนซึ่งต้องการกำไรค่ะ ก็จะมีการบวกกำไรเพิ่มไปเยอะเลยค่ะ  

1.2 คอนโดรีเซลราคาถูก ในช่วงใกล้โอน

เมื่อตึกเสร็จพร้อมเข้าอยู่ เวลาที่จะต้องยื่นกู้สินเชื่อบ้านและคอนโดกับธนาคาร และโอนกรรมสิทธิ์ก็ใกล้เข้ามาค่ะ นักลงทุนด้านขายดาวน์ที่ยังขายไม่ได้  หรือคนที่กู้สินเชื่อไม่ผ่าน ก็จะพากันหนีตายพยายามขายห้องเหล่านี้ให้ได้ด้วยโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถม บางคนถึงกับยอมขาดทุน ขายต่ำกว่าทุนเลยก็มีค่ะ  ดังนั้นคอนโดรีเซลในช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ราคาดี ถูก และน่าลงทุนมาก  แต่อย่างไรก็ตามห้องที่เหลือมาอาจจะไม่ใช่ห้องที่สวยมาก อาจจะไม่เหมาะกับคนที่อยากได้ห้องสวย ๆ เป็นหลัก 

2. คอนโดรีเซล แบบหลุดดาวน์ 

หากห้องที่พยายามปล่อยขายดาวน์ในช่วงก่อนโอนขายไม่ออก ก็มีโอกาสที่เจ้าของเก่าจะตัดสินใจทิ้งห้อง ทิ้งเงินดาวน์ไปเลยก็มีค่ะ  แม้ว่าจริง ๆ แล้ว เรื่องของเงินดาวน์ที่ได้ทำการดาวน์ไปแล้วจะสามารถฟ้องเอาคืนได้และมีสิทธิ์ได้คืนเกือบร้อยเปอร์เซ็นต์  แต่บางคนก็ไม่ทราบและเลือกที่จะทิ้งห้องไปเฉย ๆ ค่ะ 

เมื่อเจ้าของเก่าทิ้งดาวน์คอนโด โครงการก็ต้องนำห้องนั้นกลับมาขายใหม่ และในหลายโครงการก็นำเงินดาวน์ที่ยึดมาได้ นำเอามาเป็นส่วนลดให้ลูกค้าใหม่ด้วย  ดังนั้นห้องรีเซลแบบหลุดดาวน์ ก็จัดว่าเป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจค่ะ เพราะเรากู้ธนาคารได้เลย ไม่ต้องจ่ายเงินก้อนเหมือนการซื้อคอนโดรีเซลช่วงผ่อนดาวน์ 

3. คอนโดรีเซล คอนโดมือสอง ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มาก่อนแล้ว

ช่วงนี้ถ้าให้เข้าใจกันง่าย ๆ ก็จะเรียกกันว่าเป็นคอนโดมือสองค่ะ  ซึ่งคอนโดมือสอง หรือคอนโดรีเซลล์หลังโอน ก็จะแบ่งได้ดังนี้ค่ะ 

3.1 คอนโดรีเซล มือสอง ไม่เกิน 1 ปี 

คอนโดรีเซลในช่วงนี้ ถ้าไม่อยู่ในกรณีพิเศษเช่น ขายเพราะผ่อนไม่ไหว หรือขายเพราะเดือดร้อน ห้องเหล่านี้จะมีราคาแพงค่ะ เพราะจะเป็นการขายเอากำไรแล้ว นอกจากนี้ทุกห้องในช่วงนี้จะโดนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ด้วยค่ะ ซึ่งภาษีตัวนี้แม้ว่าผู้ขายจะต้องเป็นคนจ่ายในทางกฏหมาย แต่ในทางแทคติก ผู้ชายจะบวกเพิ่มไปในราคาขายค่ะ 

* ผู้ขายจะไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะก็ต่อเมื่อ มีชื่อในทะเบียนบ้านในฐานะเจ้าบ้านมาแล้วไม่ต่ำกว่า 1 ปี หรือ ถือครองคอนโดมาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี

3.2 คอนโดรีเซล มือสอง ไม่เกิน 5 ปี 

ในช่วง 1 - 5 ปี จะเป็นที่คอนโดราคาขึ้นเยอะค่ะ และโครงการก็จะยังดูใหม่อยุ่ ดังนั้นเรื่องของราคาขายต่อก็จะเป็นราคาที่สูงค่ะ คอนโดรีเซลเหล่านี้ บางห้องก็จะยังโดนภาษาธุรกิจเฉพาะ บางห้องก็ไม่โดน   หากจะหาคอนโดรีเซลราคาถูกที่อยุ่ในช่วงนี้ คงจะต้องเป็นห้องที่เจ้าของผ่อนไม่ไหว หรือมีเรื่องเดือดร้อนจนต้องขายค่ะ 

3.3 คอนโดรีเซล มือสอง คือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป

คอนโดรีเซลในช่วงนี้จะราคาไม่พุ่งแรงเหมือนเหมือนช่วง 5 ปีแรก แต่ราคามันก็ยังคงขึ้นนะคะ ขึ้นทุกปีตามราคาที่ดินแบบสมเหตุสมผล การซื้อคอนโดรีเซลในช่วงนี้คงจะบอกว่าราคาถูกไม่ได้ แต่ถ้าในแง่ของการลงทุนโดยเฉพาะการปล่อยเช่า จะถือว่าดูง่ายเลยค่ะ  เนื่องจากเราจะเห็นแล้วว่ามีคนเช่าจริงไหม เช่าที่ราคาเท่าไร นิติโครงการดูแลดีไหม โดยที่ไม่ต้องวิเคราะห์อะไรเองให้ปวดหัวเลยค่ะ  ถือว่ามีความเสี่ยงน้อยที่สุด  

3.4 คอนโดรีเซลตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป 

สำหรับคอนโดรีเซลในช่วงนี้ จะเป็นคอนโดที่ราคาถูกเลย ไม่ใช่ว่าราคามันลดนะคะ แต่เพราะในสมัยก่อนราคาคอนโดมันไม่ได้แพงเหมือนทุกวันนี้  ห้องก็กว้างกว่านี้  แต่ข้อเสียก็คือการออกแบบ ส่วนกลาง ความสะดวกสบายก็อาจจะสู้คอนโดใหม่ ๆ ไม่ได้  คนที่จะซื้อคอนโดรีเซลที่อายุขนาดนี้ ก็คงต้องเตรียมใจเรื่องการรีโนเวท ความไม่สะดวกสบายบางอย่าง เช่น ลิฟต์เสีย ท่อน้ำแตกบ้าง อะไรบ้าง  แต่ถ้านิติดีจริง ๆ ก็อาจจะแทบไม่เจอปัญหาเลยค่ะ 

คอนโดรีเซลตั้งแต่ 15 ปีขึ้นไป เหมาะทั้งการอยู่เอง และปล่อยเช่าค่ะ เพราะเราจะเห็นทุก ๆ อย่างชัดเจนหมด ทั้งนิติ ลูกบ้าน สภาพคอนโด ราคา ทุกอย่างจะนิ่งแล้ว การตัดสินใจจึงง่ายมาก 

4. คอนโดรีเซล แบบโดนธนาคารยึด

บางครั้งผู้ที่ซื้อคอนโดก็ไม่ได้มีความสามารถที่จะผ่อนไปจนจบ บางคนเจอมรสุมชีวิตจนต้องปล่อยให้คอนโดโดนธนาคารยึดไป เมื่อธนาคารยึดคอนโดนั้นไปแล้วก็จะนำคอนโดยูนิตนั้น ๆ ออกมาขายต่อ บางครั้งก็จะมีบริษัทเกี่ยวกับการพัฒนาทรัพย์สินมาประมูลซื้อคอนโดห้องนั้นไปขายต่อเหมือนกัน คอนโดรีเซลในลักษณะนี้จะมีราคาถูกมากจนยากที่จะเชื่อ แถมเวลาที่จะกู้สินเชื่อก็สามารถกู้กับบริษัทที่ถือครอง หรือกับสถานบันการเงิน ก็มีโอกาสที่จะกู้ผ่านสูงด้วยค่ะ เพียงแต่ห้องก็อาจจะเป็นไปตามสภาพค่ะ

สรุปรวบยอดสำหรับคอนโดรีเซล

คอนโดรีเซลคือคอนโดที่เคยมีเจ้าของแล้ว และนำมาขายต่อ เป็นได้ทั้งแบบมือ 1 คือเป็นรีเซลแบบขายดาวน์ และมือ 2 คือคอนโดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 

- คอนโดรีเซลที่ราคาถูกและน่าสนใจจะเป็นช่วงขายดาวน์ใกล้ช่วงโอน

- เป็นคอนโดมือสองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป ราคาจะเริ่มสมเหตุสมผลมากขึ้น และง่ายต่อการตัดสินใจหากจะลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า

- คอนโดรีเซลในช่วงที่โครงการสร้างเสร็จแล้วดูเหมือนว่าจะน่าสนใจกว่า เพราะสามารถวิเคราะห์ความเสี่ยงได้ง่ายกว่า 

- คอนโดรีเซลที่โดนธนาคารยึด  ราคาจัดว่าถูกที่สุด แถมยังกู้สินเชื่อผ่านได้ง่ายด้วย เพียงแต่เรื่องของสภาพห้องก็คงต้องเลือกกันดี ๆ หน่อย

บทความที่เกี่ยวข้อง

หันมาซื้อคอนโดรีเซล...ด้วยราคาถูกกว่า 44%

พลัสฯ แนะลงทุนคอนโดรีเซล! ชี้ทำเลเด่นถูกกว่า 26-44% โซนริมน้ำ-พญาไทราคาพุ่ง

ซื้อคอนโดตอนไหนถูกสุด กับวัฏจักรคอนโดมิเนียมตั้งแต่พรีเซล จนถึงขายมือสอง 5 ปี

เคล็ดลับการซื้อคอนโดให้ได้ราคาถูกกว่าราคาตอนพรีเซล

เคล็ดลับลงทุนคอนโดปล่อยเช่าขั้นสุด ไม่ใช้เงินตัวเอง มีเงินเหลือต่อยอดธุรกิจ เหมาะสำหรับมนุษย์เงินเดือน

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า เลือกคอนโดเก่ามือสอง กำไรดีกว่า เสี่ยงน้อยกว่า

อายุของคอนโดอยู่ที่เท่าไร และคอนโดเก่าดูโครงสร้างอย่างไร