ESTOPOLIS | คอนโดก็ราคาตกได้ และนี่คือสาเหตุที่ทำให้คอนโดราคาถูกลง

ใคร ๆ ก็พูดว่าซื้อบ้านซื้อคอนโดเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะอสังหาฯ ราคาไม่มีตก ไม่มีการเสื่อมราคา ไม่เหมือนรถยนต์ หรือทรัพย์สินอื่นๆ ที่จะเสื่อมไปตามกาลเวลา แต่หารู้ไม่ เหตุการณ์อสังหาราคาตกมันเคยมีมาแล้วเช่นกัน โดยเฉพาะคอนโด เพราะสิ่งที่คุณซื้อและถือครองเป็นตัวอาคารเป็นหลัก สำหรับที่ดินต้องยอมรับกันเลยว่าคุณมีสิทธิ์ถือครองน้อยมาก

ด้วยความที่ Estopolis ได้มีการเฝ้ามองอสังหาฯ อย่างคอนโดมิเนียมมาสักพัก ก็พบว่ามีคอนโดมิเนียมบางโครงการที่ราคาตก ขายไม่ออก หรือมีการลดราคาให้เห็นซึ่งไม่ใช่โปรโมชั่นด้วย  ถึงแม้ว่าคอนโดเหล่านั้นจะตั้งอยู่ในโซนที่เรียกว่าโซนเศรษฐกิจก็ตาม เรียกว่าล้างความเชื่อของเราไปเลย แต่โครงการเหล่านี้เราไม่สามารถบอกชื่อได้ เอาเป็นว่าเรามาดูกันดีกว่าทำไมคอนโดพวกนี้ถึงได้ราคาตก

1. คอนโดราคาตกเพราะการจัดการที่ไม่ดีของนิติ

นิติมีหน้าที่จัดการดูแลทุกเรื่องในโครงการคอนโด แน่นอนว่าหากการจัดการของนิติไม่ดีพอ มีความบกพร่อง ไม่เป็นมืออาชีพ อาจจะทำให้คอนโดทรุดโทรม เก่าเร็ว สิ่งสำคัญที่นิติที่ดีต้องทำคือการจัดการเรื่องสภาพของคอนโด การซ่อมแซม และการจัดการดูแลในส่วนต่าง ๆ

ในคอนโดที่ราคาตกเพราะนิติ เราจะเห็นตัวตึกที่มีควาทรุดโทรมก่อนเวลาอันควร ส่วนกลางที่เสียหาย ใช้ไม่ได้ และดูเหมือนจะไม่ได้รับการแก้ไข แหละที่หนักสุด คุณอาจจะเห็นการจัดการเรื่องขยะที่ยอดแย่ทำลายบรรยากาศโดยรวมทั้งคอนโดเลยก็ได้

2. คอนโดและห้องที่ทรุดโทรม เสียหายขายต่อลำบาก 

คอนโดที่ดูเก่ามาก ๆ ดูทรุดโทรม ย่อมไม่มีใครต้องการจะซื้อในราคาแพงอยู่แล้ว ดังนั้นไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาจะตกลงมา แต่ไม่ใช่แค่สภาพภายนอก เรื่องของระบบภายในก็สำคัญ บางโครงการมีปัญหาเรื่องสายไฟ และท่อน้ำที่รั่วแตก เรื่องเหล่านี้แม้ว่าจะเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายในห้องแต่ในยุคนี้เป็นยุคที่มีช่องทางการสื่อสารมากมาย หากมีปัญหาต่าง ๆ ภายในคอนโดย่อมแพร่กระจายออกไปได้ไม่ยาก ทำให้คนไม่อยากมาซื้อ และเกิดความไม่น่าเชื่อถือต่อโครงการ

3. มีการดัดแปลง และลดสิ่งอำนวยความสะดวก

ในบางโครงการมีการปล่อยให้คนนอกเข้ามาจอดรถได้ โดยเก็บค่าจอดรถ ทั้ง ๆ ที่รถในโครงการก็แทบจะจอดไม่พอ นอกจากจะทำให้ลูกบ้านไม่ได้รับความสะดวกแล้ว ยังอาจจะก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการใช้ชีวิตอีกด้วย

บางโครงการที่อายุมาก อาจจะมีการปรับสระว่ายน้ำให้เป็นพื้นที่จอดรถ หรือปรับเปลี่ยนพื้นที่สวนให้เป็นพื้นที่จอดรถแทน แม้ว่าลูกบ้านจะได้พื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้น แต่คอนโดเองก็จะสูญเสียความสวยงาม และสิ่งอำนวยความสะดวกไป และยิ่งคอนโดยุคใหม่ ๆ ตัดสินกันที่สิ่งอำนวยความสะดวกด้วยแล้ว เราจึงเห็นหลายโครงการที่มีการปรับเปลี่ยนส่วนกลาง มีราคาที่ทรงตัว หรือลดลงมา

4. บรรยากาศรอบคอนโดไม่โอเค

อย่างที่เรารู้ว่าหากคอนโดห้องไหนมีวิวบล็อค หรือโดนแสงไฟจากป้ายโฆษณา LED ขนาดใหญ่สาด ก็จะทำให้ขายลำบาก หนทางที่เจ้าของห้องต้องทำคือต้องลดราคาลงมา ซึ่งนั่นเป็นเพียงผลกระทบต่อบางห้องเท่านั้น

ผลกระทบที่จะส่งผลต่อโครงการทั้งโครงการอาจจะมาจากเสียงของสถานบันเทิงต่าง ๆ ที่อยู่ในระแวกนั้น ซึ่งถ้าสถานบันเทิงเหล่านั้นเสียงดังเกินไปหรือเปิดเกินเวลาจริง ก็สามารถดำเนินเรื่องร้องเรียนได้ แต่ถ้าหากตัวคอนโดเองไปเปิดในย่านที่เป็นแหล่งบันเทิงเอง ก็คงจะช่วยไม่ได้ เพราะบริเวณนั้นมีการจัดเป็นโซนนิ่งอยู่แล้ว คนที่ผิดอาจจะเป็นตัวโครงการเองที่ไม่ได้ศึกษาพื้นที่ก่อนตั้งโครงการ 

5. เกิดอาชญากรรม และอัคคีภัย

แม้ว่าชาวต่างชาติที่ส่วนใหญ่จะเป็นชาวญีปุ่น จะมีข่าวกระโดดตึกอยู่บ่อยครั้ง แต่ก็ไม่ค่อยทำให้ราคาคอนโดตกลงเท่าไร อาจจะเป็นเรื่องของห้องบ้างห้องเท่านั้น แต่สำหรับโครงการที่เคยเกิดปัญหาอาชญากรรม หรืออัคคีย์ภัยอาจจะทำให้โครงการดูไม่น่าเชื่อถือ และขายต่อยากขึ้น 

โดยเฉพาะในบางโครงการที่เพื่อนบ้านเป็นคนก่อเหตุเสียเอง แถมยังทำตัวเป็นนักเลงข่มขู่ลูกบ้านด้วยกันเอง ในยุคนี้คงไม่ยากเลยที่จะได้รีวิวใน Pantip อาจจะยิ่งสร้างความหวาดกลัวทำให้คนไม่กล้ามาซื้อต่อ

ส่วนเรื่องไฟไหม้เป็นข่าวที่สร้างความเสียหายให้กับโครงการมาก โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นเพลิงไหม้ในตึกที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งแสดงถึงความประมาทในการก่อสร้าง ก็มีโอกาสที่จะทำให้ความไม่มั่นใจในตัวโครงการนั้น ๆ เกิดขึ้น ส่วนไฟไหม้ในตึกที่พร้อมอยู่จะส่งผลกระทบกับราคาอย่างมาก เพราะผู้ซื้อจะกังวลถึงโครงสร้างและความปลอดภัยของตัวตึก

6. ความไม่น่าเชื่อถือของโครงการ และ Developer

ส่วนใหญ่โครงการเหล่านี้จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมีปัญหา เช่นสร้างไม่ตรงแบบ หรือไม่ตรงสัญญา นอกจากจะโดนลูกบ้านรวมตัวกันเพื่อขอยกเลิกสัญญาและคืนเงินแล้ว จะมีข่าวออกไปให้ได้เห็นกันด้วย โดยส่วนใหญ่ที่ลูกค้าไม่พอใจก็มาจากการลดทอนส่วนกลาง ซึ่งบางครั้งจะส่งผลกับวิวห้องด้วย ทำให้ห้องเหล่านี้อาจจะราคาขึ้นช้า หรือไม่สามารถขายในราคาที่ตั้งไว้ตอนต้นได้

บางโครงการยังสร้างไม่เสร็จก็เกิดคดีกับเจ้าของโครงการ อย่างในเคสล่าสุดที่ผ่านมา เป็นกรณีที่พัวพันกับคดีจำนำข้าว ทำให้โครงการที่กำลังก่อสร้างต้องถูกยึด และยังมองไม่เห็นอนาคตที่ชัดเจน

7. ภัยธรรมชาติ

สำหรับในบ้านเรายังไม่เคยเจอเหตุการณ์ที่ร้ายแรงขนาดที่ทำให้มูลค่าของอสังหาฯ ลดลงอย่างเห็นได้ชัด แต่สำหรับในปี 2554 ที่มีเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ บ้านเรือนหลายหลังก็ได้รับความเสียหาย บางหลังถึงขั้นต้องรื้อปรับปรุงใหม่ โดยเฉพาะแถบรังสิตลงไป หากคอนโดเองไม่มีการปรับปรุงให้กลับมาอยู่ในสภาพเดิมได้โดยเร็ว ก็ย่อมทำให้ราคาตกได้ไม่ยาก

8. ราคาตกแบบไม่มีสาเหตุที่แน่ชัด

สาเหตุสุดท้ายเป็นสาเหตุที่น่าปวดหัวที่สุด บางโครงการทำเลก็ไม่ได้เลวร้ายอะไร แถมจะติดรถไฟฟ้าในอนาคตด้วยซ้ำ สภาพคอนโดก็ดูใหม่ แต่ราคาของคอนโดกลับปรับลดลงมาแบบหาสาเหตุไม่ได้ เราจึงเพียงแค่บอกได้ถึงปลายเหตุว่า เป็นโครงการที่คนไม่สนใจ ไม่มี demand เพียงเท่านั้น ซึ่งคอนโดเหล่านี้มักจะมาจาก developer ที่ชื่อไม่ค่อยคุ้นหู และอาจจะต้องใช้เวลาในการจับตาดูราคาซื้อขายของคอนโดโครงการเหล่านี้สักพัก ตั้งแต่ 1 - 3 ปี ขึ้นไป

การเลือกซื้อคอนโด จึงไม่ใช่แค่ดูเสป็กห้อง ดูอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ต้องเน้นหนักไปที่เรื่องของทำเล การจัดการดูแล ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน ต้องคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ เพราะเมื่อราคาคอนโดตกต่ำมันเป็นสัญญาณบอกว่า คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยก็อาจจะตกต่ำตามราคาไปด้วย