ESTOPOLIS | การลงทุน และธุรกิจสำหรับเจ้าของคอนโด แบบด้านมืด และด้านสว่าง

เมื่อพูดถึงการลงทุนเกี่ยวกับคอนโด เชื่อว่าคุณผู้อ่านอาจจะนึกถึงการขายใบจอง และการปล่อยเช่าเป็นอันดับแรก ๆ แต่อย่างที่เรารู้คอนโดถือเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่ง ถือเป็นต้นทุนที่เราจะทำอะไรกับมันก็ได้เท่าที่เราจะนึกได้ ซึ่งการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนก็มีทั้งแบบด้านสว่าง ด้านเทา ๆ และด้านมืดไปเลยเช่นกัน

สำหรับบทความนี้เรามาดูกันดีกว่าคอนโดที่คุณถือครองมีธุรกิจอะไรเกิดขึ้นได้บ้าง

การลงทุนตอนโดด้านสว่าง หรือการลงทุนที่ไม่ทำให้ใครเดือดร้อน

1 ซื้อเพื่อปล่อยเช่า

การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เราค่อนข้างคุ้นเคยกันดีอยู่แล้ว โดยหลักการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มันไม่ต่างกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเม้นท์ เพียงแต่เราไม่ต้องไปจัดการดูแลส่วนกลางเอง ก็ถือเป็นความสะดวกสบายไปอีกแบบ ส่วนสิ่งที่ต้องคำนึงกึงในการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามีดังนี้

1. 1 เลือกโครงการที่มีความน่าเชื่อถือในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

ข้อนี้ควรจะมาเป็นข้อแรกเลย เนื่องจากเมื่อเราซื้อแล้วมันจะกลายเป็นสมบัติของเรา หากโครงการไม่มีความน่าเชื่อถือพอ โดยเฉพาะเรื่องของการจัดการดูแลด้านนิติ คอนโดก็จะโทรมเร็ว และไม่มีใครอยากเช่าในที่สุด

1.2 ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องดูทำเล

คนที่จะเช่าคอนโดต้องเช่าตั้งแต่ 6-12 เดือนเป็นอย่างต่ำ นั่นหมายความว่าคอนโดที่เช่าต้องเดินทางไปยังแหล่งทำงานหรือสถานที่ศึกษาของผู้เช่าได้สะดวก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากอยู่ใกล้รถไฟฟ้าได้ก็จะยิ่งดี

1.3 ปล่อยเช่าคอนโดที่ซื้อไว้ ต้องแต่งครบ

คล้าย ๆ กับการทำอพาร์ทเม้นท์ คือห้องที่ปล่อยเช่าต้องแต่งให้ครบพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที และอาจจะต้องครบมากกว่าอพาร์ทเม้นท์ตรงที่จะต้องมีเครื่องใช้ไฟฟ้าเช่น ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า และไมโครเวฟเอาไว้ให้ด้วย เพื่อที่เราจะได้เก็บค่าเช่าราคาสูงได้ง่ายขึ้น

1.4 การคิดราคาปล่อยเช่า

ราคาของการปล่อยเช่าในตอนนี้นิยมตั้งไว้สูงกว่าราคาที่ผ่อนในแต่ละเดือน โดยมีการรวมค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายในแต่ละปี และค่าตกแต่งต่าง ๆ เอาไว้ด้วย ซึ่งในจุดนี้คุณอาจจะต้องลองคำนวนถึงค่าเช่าที่เหมาะสมเอง เพราะถ้าคุณตั้งค่าเช่าแพงกว่าห้องอื่นๆ ในโครงการเดียวกันอย่างไร้เหตุผล ผู้เช่าอาจจะไปเลือกห้องอื่นแทน

2. ขายต่อคอนโดที่ซื้อไว้แบบพร้อมอยู่

การขายต่อคอนโดที่ซื้อไว้แบบพร้อมอยู่ถือเป็นการลงทุนแบบระยะยาว เพราะการปล่อยขายแบบนี้คุณควรที่จะต้องถือครองห้องพร้อมอยู่อย่างต่ำ 2-3 ปีขึ้นไป เพื่อให้ราคาของขอนโดมีการปรับขึ้นในระดับที่คุณได้กำไรแบบสมน้ำสมเนื้อ

คอนโดที่เหมาะกับการลงทุนซื้อและขายต่อแบบห้องพร้อมอยู่ต้องเป็นคอนโดที่มีคุณภาพดี มีชื่อเสียง อยู่ในทำเลติดรถไฟฟ้า หรือบนทำเลทองที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นแบบก้าวกระโดดอย่างทำเลที่รถไฟฟ้ากำลังจะไปจอดหน้าโครงการในอนาคตอันใกล้  

สาเหตุที่คุณต้องเลือกทำเลและโคงการคอนโดที่ดี และต้องถือครองไว้จนราคาคอนโดขึ้นไปมาก ๆ ก็เพราะว่าการซื้อคอนโดเป็นการลงทุนที่สูงกว่าการซื้อใบจอง หรือการขายดาวน์  ค่าใช้จ่ายในการโอนและถือครองกรรมสิทธิ์ก็เป็นแสนแล้ว ดีไม่ดีคุณอาจจะต้องทำประกันเพื่อการกู้ซื้อคอนโดอีกด้วย

ด้านเทา ๆ สำหรับการลงทุนคอนโด 

1. การขายใบจองคอนโด

การขายใบจอง คือการที่ผู้ลงทุนไปกว้านซื้อใบจองห้องของคอนโดที่คาดว่าจะมีความต้องการสูง และขายใบจองต่อให้คนที่ต้องการซื้อคอนโดห้องนั้น สำหรับใบจองหนึ่งใบ จะมึมูลค่าตั้งแต่ 1 หมื่นบาทขึ้นไป แต่สำหรับโครงการที่เป็นที่ต้องการมาก รวมถึงคอนโดหรู ใบจองจะมีราคาตั้งแต่ 5 หมื่นบาทขึ้นไป การขายต่อก็สามารถเพิ่มราคาขึ้นไปได้อีกตามความต้องการของตลาด

ส่วนสาเหตุที่การขายใบจองดูเหมือนจะเป็นธุรกิจแบบเทา ๆ นั้น ก็เพราะมันคล้ายกับการปั่นหุ้น มันทำให้โครงการดูเหมือนขายหมด มีคนต้องการมาก ผู้ซื้อที่ต้องการคอนโดจริง ๆ ไม่สามารถเลือกห้องที่ต้องการได้ และโดนดีมานปลอม ๆ หลอกเอา

2. ขายดาวน์

การขายดาวน์คอนโดจะเป็นการขายที่คล้าย ๆ การต่อยอดจากการขายใบจอง คืออยู่ในจุดที่มาการผ่อนดาวน์ไปแล้ว เวลาที่มีการขายต่อให้กับผู้ที่ต้องการซื้อก็จะเป็นการขายใบจองพร้อมมูลค่าการผ่อนดาวน์ไป ซึ่งช่วงที่ขายต่อจะเป็นโครงการที่ใกล้แล้วเสร็จ หรือพึ่งเสร็จแต่ยังไม่มีการโอนและยื่นกู้ธนาคาร

สาเหตุที่การขายดาวน์ดูเป็นธุรกิจสีเทา ๆ เป็นเพราะมันคล้ายกับการปั่นราคาคอนโด สร้างดีมานหลอก ๆ ให้กับตัวโครงการ แต่ในส่วนของข้อดีเองก็มีเช่นกัน คือผู้ที่ต้องการที่จะซื้อคอนโดแบบพร้อมอยู่ สามารถซื้อต่อจากคนที่ขายดาวน์ได้ โดยได้ราคาคอนโดในช่วงที่ขายตอนยังสร้างไม่เสร็จ บวกกับกำไรของผู้ขายอีกส่วนหนึ่งตามดีมาน

3 ปล่อยเช่ารายวันกับคอนโดตากอากาศ เพื่อการลงทุน

มันคือการซื้อคอนโดตากอากาศ จำพวกคอนโดติดทะเล คอนโดติดภูเขา แล้วปล่อยให้เช่าแบบรายวันคล้าย ๆ กับการเช่าโรงแรมนั่นเอง แม้ว่าธุรกิจเหล่านี้ยังไม่ถูกกฏหมายในบ้านเรา แต่ก็ไม่ค่อยสร้างความเดือดร้อนมากนัก เพราะคอนโดเพื่อการลงทุนเหล่านี้มักจะมีการประชาสัมพันธ์เรื่องการรับรองผลกำไร และหาผู้เช่าให้ รวมไปถึงการดูแลห้อง ดังนั้นคนที่จะซื้อคอนโดเหล่านี้จึงมักจะรู้อยู่แล้วว่าทางโครงการจะมีคนแปลกหน้าแวะไปเวียนมา

ธุรกิจคอนโดด้านมืด ที่จะสร้างปัญหาให้โครงการ

1. เช่าคอนโด เพื่อปล่อย AirBNB หรือปล่อยเช่ารายวัน

อย่างที่เราทราบกันว่าธุรกิจ Sharing economy อย่าง AirBNB ยังไม่ถูกกฏมายในบ้านเรา ดังนั้นการปล่อยเช่ารายวันสำหรับห้องคอนโดที่ถือครองอยู่จึงไม่ถูกต้อง สำหรับคนส่วนใหญ่อาจจะคิดว่าคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่ารายวันกับ AirBNB จะเป็นแค่เจ้าของห้องเท่านั้น แต่จริง ๆ แล้ว มีคนที่เช่าห้องแบบรายปีเพื่อปล่อยเช่าแบบรายวันก็มี ซึ่งต้องยอมรับว่าธุรกิจที่ทำกำไรค่อนข้างมากทีเดียว

ลองคิดเรื่องกำไรจากการปล่อยเช่า AirBNB หากราคาผ่อนหรือเช่าต่อเดือนของห้องนั้นอยู่ที่ 2 หมื่นบาท และคุณปล่อยเช่ารายวันในราคาคืนละ 2000 บาท เพียง 10 วันคุณจะได้ทุนคืน และนอกนั้นจะกลายเป็นกำไร 

ส่วนข้อเสียที่น่ากังวลของธุรกิจชนิดนี้คือความปลอดภัย และความสงบของเพื่อนบ้าน เนื่องจากแขกที่เข้ามาพักแบบรายวันมีมากหน้าหลายตา และไม่รู้ว่าร้ายหรือดีอย่างไร อาจจะนำปัญหามาให้เพื่อนบ้านและโครงการได้  

2. รับส่วนแบ่งในการเลือกบริษัทนิติ

นี่คือธุรกิจด้านมืดสนิทที่เจ้าของคอนโดทุกคนต้องระวัง เพราะจะทำให้คอนโดของคุณทรุดโทรมได้เลย

เริ่มต้นจากการเป็นลูกบ้าน หรือเป็นเจ้าของห้องในคอนโดโครงการหนึ่ง ๆ โดยส่วนใหญ่แล้วคนที่ทำอะไรแนวนี้จะเป็นเจ้าของห้องในโครงการหลายห้อง หมายความว่าเมื่อถึงเวลาเลือกตั้งประธานกรรมการหมู่บ้านเขาจะมีสิทธิ์เยอะกว่าลูกบ้านคนอื่น หรือไม่อย่างนั้นพวกเขาอาจจะมีลูกเล่นกลโกงต่าง ๆ ในการเลือกตั้งประธานกรรมการหมู่บ้านให้ตัวเองได้ตำแหน่ง

หลังจากที่ได้เป็นประธานกรรมการหมู่บ้านแล้ว ก็จะถึงเวลาเลือกบริษัทนิติมาดูแลโครงการคอนโด ซึ่งตรงนี้เองจะเป็นจุดที่พวกพวกเขาจะคุยกับบริษัทนิติและตกลงเรื่องเงินใต้โต๊ะสำหรับการเลือกบริษัทนิติเหล่านั้น 

การกระทำเหล่านี้จะทำให้โครงการได้รับการบริการที่ไม่เต็มที่จากบริษัทนิติ เพราะบริษัทนิติที่ร่วมกับพฤติกรรมเหล่านี้ย่อมไม่ใช่บริษัทที่ดี เมื่อโครงการคอนโดได้นิติที่ไม่ดี จะส่งผลให้คอนโดทรุดโทรมอย่างรวดเร็วเพราะขาดการดูแล 

ทั้งหมดนี้เป็นธุรกิจที่เราพอจะเห็นได้จากการเป็นเจ้าของคอนโด แน่นอนว่าหากคุณเป็นเจ้าของคอนโดสักโครงการ คุณอาจจะต้องเพิ่มความระแวดระวังกับธุรกิจบางอย่าง โดยเฉพาะที่ทาง Estopolis จัดกลุ่มเป็นสีดำ เพราะมันจะส่งผลให้คอนโดของคุณไม่ใช่ที่อยู่อันสงบสุขอย่างที่คุณอยากให้เป็น