กฎเหล็กในการเลือกซื้อคอนโด เพื่อเก็งกำไร

คนที่ลงทุนอสังหาฯ หรือเป็นนักเก็งกำไรคอนโดมิเนียม โดยทั่วไปแล้วมักจะมีการลงทุนทำกำไรด้วยวิธีการหลักๆ คือการ ซื้อขาย ตามราคาตลาด แต่ในปัจจุบันแนวคิดของการเก็งกำไรอสังหาเปลี่ยนแปลงไปมาก จากการที่เราต้องหาคนซื้อ ให้มาสนใจอสังหาริมทรัพย์ หรือคอนโดมิเนียมของเรา มองหาทรัพย์ที่ต้องการซื้อเพื่อทำกำไรก่อน แล้วจึงเข้าหาผู้ซื้อ เปลี่ยนเป็นการไปเสนอสิ่งที่เรามีอยู่ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อแทน โดยเป็นการหาคอนโดที่มีคุณสมบัติตรงกับที่ผู้ซื้อต้องการมากที่สุด คือการวิ่งเข้าหาตัวผู้ซื้อก่อนแล้วจึงบริการหาห้องคอนโดให้ ทำให้ในปัจจุบันมีคนสนใจดำเนินการแบบนี้จนกลายเป็นนายหน้าหาอสังหาริมทรัพย์ และคอนโดมิเนียม ที่นำเสนอห้องให้ตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้เช่าได้ทุกรูปแบบ ซึ่งจะทำให้เรารู้ความต้องการตลาดลูกค้าว่าตอนนี้คนส่วนใหญ่ อยากได้คอนโด แบบไหน หรือทำเลแบบไหน และจะทำให้เราเลือกคอนโดเพื่อเก็งกำไรได้ง่ายขึ้น และมีความเสี่ยงที่จะทำกำไรน้อยได้ต่ำกว่า

สำหรับการเก็งกำไรคอนโดในปัจจุบัน ต้องเลือกคอนโดที่จะนำมาทำเงินอย่างระมัดระวังและต้องเลือกให้คุ้มค่า ทั้งทำเลของโครงการ ลักษณะอาคาร ราคา และแนวทางที่จะสามารถสร้างรายได้ในระหว่างที่เราถือครองคอนโดนั้นอยู่ ในขณะเดียวกันก็ต้องสามารถเพิ่มโอกาสในการทำเงินในอนาคตได้ด้วย

กฎทองในการเลือกซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร

ซื้อคอนโดได้ในราคาที่ถูก

ภายใต้หลักการคิดการเก็งกำไรอาสังหาริมทรัพย์ การเข้าซื้อที่ดีควรจะสามารถทำกำไรได้เลยนับตั้งแต่ตอนซื้อ หรือต้องแน่ใจว่าจะสามารถทำกำไรได้แน่นอน หากเราซื้อแล้วต้องการปล่อยขายในทันทีจะต้องมีคนรอซื้อต่อ และได้กำไรด้วย ซึ่งการ ซื้อคอนโดมิเนียมราคาถูก หรือการซื้อในราคาต่ำกว่าตลาดที่ดีที่สุดควรได้ราคาต่ำกว่าตลาดอย่างน้อย 15 - 20% ยิ่งต่ำมากเท่าไหร่ก็ยิ่งดี เพราะจะทำให้โอกาสในการทำกำไรได้มีมากขึ้น ซึ่งอาจจะใช้วิธการซื้อคอนโดจากผู้ขายที่มีความจำเป็นต้องรีบขาย ทั้งขายห้องคอนโด ขายใบจอง หรือขายดาวน์ ที่จำเป็นต้องขายจริงๆ รีบใช้เงิน เป็น Motivated Seller ก็จะทำให้เรามีอำนาจต่อรอง สามารถซื้อคอนโดมาทำกำไรได้ในราคาต้นทุนที่ถูกลง

กฎทองในการเลือกซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร

ซื้อคอนโดที่สามารถให้ผลตอบแทนสองหลัก

การเก็งกำไรคอนโดที่ได้ผลตอบแทนสองหลักในที่นี้หมายถึง การให้ผลตอบแทนแบบ Capitalization Rate หรือ Rental Yield มากกว่า 10% ขึ้นไป ซึ่งสามารถคำนวนได้โดยการน้ำเอาค่าเช่าที่จะได้ทั้งปี หรือกำไรที่จะทำได้ มาหักลบกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ แล้วหารด้วยราคาที่ซื้อคอนโดมา ก็จะได้อัตราผลตอบแทน ซึ่งโดยปกติแล้วการที่จะเห็งกำไรคอนโดต่อปีให้ได้ถึง 10% เป็นเรื่องที่ยาก โดยส่วนใหญ่ผลตอบแทนจะอยู่ที่ประมาณ 5 - 8% แต่ถ้าหากเราสามารถหาคอนโดมิเนียมที่มีคุณสมบัติที่ดี ทั้งขนาดห้อง ทำเลโครงการ ความสะดวกในการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ และราคาของโคนงการบวกกับความต้องการซื้อ หรือเช่า ก็อาจจะสามารถทำกำไรให้งอกเงยกว่าปกติได้

กฎทองในการเลือกซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร

เลือกซื้อคอนโดที่ทำกำไรได้ในระยะเวลาสั้นๆ

การเก็งกำไรคอนโดเป็นเรื่องที่ต้องใช้ปัจจัยในด้านเวลาเข้ามาเป็นส่วนเกี่ยวข้อง ตั้งแต่เวลาในการเลือก เวลาที่ซื้อคอนโด และระยะเวลาที่จะทำการลงทุนคอนโด กฎทองในข้อนี้คือการเลือกซื้อคอนโดมาเก็งกำไรในขณะที่ตัวคอนโดกำลังอยู่ในระยะที่มีราคา หรือมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเหตุผลสำคัญอย่างหนึ่งก็มาจากเรื่องของแนวโน้มความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้กับพื้นที่ห้างสรรพสินค้า รถไฟฟ้า อาคารสำนักงาน หรือหล่งธุรกิจ CBD โดยเฉพาะโครงการที่กำลังก่อสร้าง หรือคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่อยู้ใกล้กับแหล่งความเจริญที่กำลังจะมา ยิ่งถ้าหากทราบเวลาที่จะสร้างเสร็จก็จะยิ่งดี เพราะเราจะสามารถคำนวนได้ว่าจะทำกำไรจากคอนโดนั้นได้เมื่อไหร่ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วหากมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญภายในบริเวณใกล้ๆโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ก็จะทำให้คอนโดมีราคา มูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณ 20% จากราคาที่เราซื้อเลยทีเดียว

กฎทองในการเลือกซื้อคอนโดเพื่อเก็งกำไร

ซื้อคอนโดที่โดดเด่นกว่าที่อื่น

กฎทองข้อนี้เป็นข้อที่ผู้ลงทุนจะต้องอาศัยประสบการณ์ การติดตามข่าวสารและการพิจารณารายละเอียดของตัวโครงการให้ดี เพราะถึงแม้ว่าเราจะเลือกทำเลที่จะลงทุนคอนโด และพิจารณาปัจจัยในการลงทุนเก็งกำไรทั้งสามข้อด้านบนแล้ว เราก็ควรจะต้องเลือกห้องคอนโด และโครงการที่ดีที่สุดเพื่อการลงทุน เพราะแน่นอนว่าหากทำเลในย่านนั้นมีแนวโน้มที่จะสามารถทำกำไรได้ หรือกำลังจะกลายเป็นแหล่งความเจริญ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะไม่รอโอกาส รีบเข้ามาสร้างโครงการคอนโดในพื้นที่กันอย่างแน่นอน และยิ่งมีคอนโดเป็นตัวเลือกให้ลงทุนมาก เราก็ยิ่งต้องหาข้อมูลมาเปรียบเทียบให้มาก โครงการไหนที่ได้รับกระแสตอบรับดี แบะมีราคาเปิดตัวที่น่าสนใจ ก็รีบตัดสินใจและเข้าไปจอง เมื่อเวลาผ่านไปในระยะ 6 เดือนหรือหนึ่งปี หรือหลังโครงการสร้างเสร็จก็จะสามารถทำกำไรได้ไม่ยาก เพราะไม่จำเป็นว่าคอนโดในทำเลเดียวกันจะต้องขายได้เหมือนกันทุกโครงการ ดังนั้นหากเราเลือกทำเลถูก แต่เลือกโครงการผิด ก็อาจจะเสียโอกาสในการได้ผลกำไรจากการลงทุนคอนโดที่มากกว่าไปได้